بررسی امکان خریدوفروش ملکی که فک رهن نشده

حتماً برای شما نیز پیش آمده که در آگهی های فروش ملک اصطلاح ملک وام دار را مشاهده کرده باشید و برای شما سؤال باشد که این موضوع به چه معناست که در پاسخ باید گفت که این نوع از املاک با وام خریداری شده و همچنان در رهن بانک می باشد؛ بنابراین، در چنین حالتی مبلغ وام به عنوان بخشی از قیمت خانه، از مبلغ کل کسر می شود، اما ازآنجاکه این خانه فک رهن نشده است، همچنان امکان این وجود ندارد که سند آن به نام خریدار جدید زده شود.

به طورمعمول چنین معامله هایی از طریق وکالت و به صورت قولنامه ای صورت می گیرد و فرایند آن بدین شکل می باشد که فروشنده وکالتی به خریدار می دهد تا زمانی که اقساط وام تسویه شد، خریدار بتواند خانه را به نام خود بزند. لازم به ذکر است که این معاملات گاهی دردسرهای حقوقی زیادی دارند، چراکه فروشنده می تواند ملک را به طور هم زمان از طریق قولنامه به چندین نفر بفروشد و از این طریق اقدام به کلاه برداری کنند. به همین جهت توصیه می شود پیش از انجام چنین معامله هایی حتماً با یک وکیل کارکشته و حرفه ای مشورت نمایید.

کدام دادگاه برای رسیدگی به دعوای الزام فک رهن صالح است؟

رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن ازنظر ذاتی در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی است. البته اگر قیمت مال مورد رهن کمتر از 20 میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف صالح برای رسیدگی است؛ اما ازنظر محلی باید به نوع مال توجه کرد. به طورکلی اگر مال منقول باشد، با توجه به ماده ی 13 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه عمومی حقوقی یا شورای حل اختلافِ محل وقوع قرارداد یا محل انجام تعهد صالح برای رسیدگی مناسب است. همچنین لازم به ذکر است که منظور از تعهد، تعهد به فک رهن است.

چرا باید خانه ای که در رهن بانک است را فک رهن کنید؟

ملکی که به عنوان وثیقه در رهن بانک است، برای معامله خریدوفروش باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه بدون فک رهن، طبق قانون مخالف منافع بانک است. درواقع با توجه به ماده ی 793 قانون مدنی، بدهکار نمی تواند در مالی که وثیقه قرار داده است، تصرفی انجام دهد که با حقوق طلبکار منافات داشته باشد. مگر آنکه طلبکار به انجام این تصرفات راضی باشد؛ بنابراین زمانی که خانه در رهن بانک است، ممکن است فروش آن منافی با حقوق بانک در نظر گرفته شود و ازاین جهت شما را گرفتار کند.